Lorsqu'un investisseur espagnol décide de créer une entreprise ou de développer son activité existante en Europe de l'Est, plusieurs questions se posent : Où implanter mon entreprise ? Quelles sont les démarches à effectuer ? Quel est l'état actuel du marché immobilier dans ces pays ? Quels avantages fiscaux et subventions peuvent m'être proposés ?
Avec l'ouverture prochaine de l'Union européenne aux pays d'Europe de l'Est, les entrepreneurs prennent conscience du vaste champ d'exploration qui s'offre aux entreprises souhaitant pénétrer le marché immobilier de ces pays.
Premièrement, parce que de nombreux obstacles juridiques existants seront levés. Deuxièmement, en raison des améliorations futures des infrastructures routières et ferroviaires qui seront mises en œuvre dans ces pays. Et surtout, grâce à l'arrivée de financements européens destinés aux investissements étrangers.
C’est peut-être pour ces raisons que les investissements immobiliers en Europe centrale et orientale connaissent une croissance rapide. Selon une étude du cabinet de conseil immobilier Jones Lang LaSalle, la demande sur le marché des bureaux a progressé de 4 % au premier semestre 2003 par rapport à la même période de 2002. Cette hausse s’est traduite par une augmentation du taux d’occupation, qui a atteint 18 % au cours du premier semestre.
Cependant, la situation varie considérablement d'un pays à l'autre. Si la conjoncture économique morose en Pologne a limité l'activité locative en 2003, la demande demeure forte en Roumanie et en République tchèque. Plus précisément, le moral des investisseurs a été particulièrement bon à Prague ces derniers mois, concentrant près de la moitié de l'activité locative dans ces pays. Parallèlement, la demande locative reste très soutenue à Moscou, où les bureaux se classent au cinquième rang du classement des prix établi par le cabinet de conseil immobilier Cushman & Wakefield.
Par ou commencer
Aujourd'hui encore, de nombreux obstacles persistent pour les entrepreneurs souhaitant acquérir des biens immobiliers en Europe de l'Est. Dans ces pays, des lois spécifiques interdisent l'acquisition de bureaux et de locaux par des capitaux étrangers.
Ces problèmes juridiques devraient disparaître avec l'intégration à l'Union européenne, mais une période de transition est possible. Par conséquent, la première étape consiste à consulter un avocat afin de déterminer la meilleure stratégie d'entrée sur le marché. Dans certains cas, l'acquisition se fait généralement par l'intermédiaire d'un partenaire d'investissement local.
Pour conseiller les chefs d'entreprise sur ce type de transactions, plusieurs sociétés spécialisées existent : les cabinets de conseil immobilier. En Espagne, ils sont nombreux, même si certains n'ont pas encore réalisé d'opérations immobilières en Europe de l'Est.
Parmi les cabinets de conseil immobilier internationaux basés en Espagne figurent Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle, Irea, King Sturge, Auguste-Touard et Aguirre Newman.
Prochaine étape : le financement
Une fois que l'entrepreneur a pris conscience des problèmes juridiques auxquels il pourrait être confronté s'il souhaite acheter ou louer un bien immobilier en Europe de l'Est, il est temps d'analyser les options de financement possibles.
À cet égard, nous nous heurtons une fois de plus à un obstacle : l’absence de banques espagnoles en Europe de l’Est. Selon Ales Macik, conseiller commercial de la République tchèque : « Pour les grands projets, la présence d’une banque étrangère locale est quasiment indispensable, à l’instar des banques françaises, italiennes, allemandes et même taïwanaises. Les banques espagnoles sont absentes des pays d’Europe centrale et orientale et n’ont pas encore décidé de s’y implanter. Nous savons que certaines banques espagnoles ont des alliances avec des banques allemandes, mais ce n’est pas la voie idéale pour pénétrer le marché tchèque », a expliqué M. Macik.
Parmi les banques allemandes les plus présentes en Europe de l'Est, Eurohypo se distingue. Cet établissement, destiné aux investisseurs immobiliers internationaux, est actuellement un acteur majeur sur notre continent et est très bien implanté dans des pays comme la République tchèque, la Slovaquie, la Pologne et la Hongrie.
Parmi les services proposés à leurs clients figurent l'acquisition, le refinancement et le financement immobilier, ainsi que le développement de projets financiers. Eurohypo finance et conseille ainsi ses clients dans l'acquisition d'immeubles de bureaux, de centres commerciaux et d'hôtels d'affaires.
Le soutien économique
Par ailleurs, il est important que les entrepreneurs connaissent les différentes sources de financement disponibles pour leurs investissements. À cet égard, il est essentiel de distinguer les financements provenant d'institutions espagnoles de ceux des pays où l'investissement est prévu.
Parmi les premières options figurent les prêts et avances remboursables accordés par l'Institut Officiel de Crédit (ICO). Cet organisme propose jusqu'à trois millions d'euros de financement, soit 70 % du projet, aux entreprises espagnoles de moins de 500 salariés souhaitant s'implanter à l'étranger. Ce dispositif d'aide prend la forme d'un prêt remboursable sur une durée de 5 à 10 ans. Son principal inconvénient réside dans le fait que ces prêts sont gérés par des banques, ce qui réduit souvent l'intérêt de l'investisseur.
D'autres aides financières sont proposées par les différents gouvernements d'Europe de l'Est aux entreprises étrangères qui décident d'investir sur leur territoire. Les investisseurs espagnols peuvent alors contacter les agences d'investissement des différents pays, qui les informeront des subventions adaptées à leur projet.
Dans chaque pays, ces agences ou bureaux portent des noms différents. En République tchèque, il s'agit de Czech Invest ; en Pologne, de l'Agence polonaise pour les investissements étrangers (PAIZ) ; en Fédération de Russie, de l'Agence de promotion du commerce et des investissements (TIPA) ; et en Hongrie, de l'Agence hongroise de développement des investissements et du commerce (ITDH). Cette dernière possède une antenne à Barcelone, ce qui permet de pallier les difficultés liées à la langue et à la distance.
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