La situation actuelle du marché de l'immobilier logistique et industriel à Barcelone et dans sa région métropolitaine est marquée par une pénurie de terrains disponibles, ce qui entraîne inévitablement une hausse des prix. Ce problème a conforté la position de Madrid comme principal marché logistique.
Madrid bénéficie d'un atout majeur : une plus grande disponibilité de terrains dans sa périphérie et d'excellentes infrastructures, notamment en matière de transport. Les prix y sont bien plus abordables et il est plus facile d'y trouver un grand entrepôt. C'est pourquoi de nombreuses entreprises de logistique ont choisi d'y installer leur siège social, avec un important centre de distribution, tout en conservant un entrepôt plus petit à Barcelone.
Ce sont les principales conclusions d'un rapport sur le marché de l'immobilier logistique et industriel à Barcelone, présenté hier par Jones Lang LaSalle, une société mondiale fournissant des services immobiliers complets et de gestion de capitaux.
Les avantages de Madrid
Enrique Caralps, directeur du département industriel chez Jones Lang LaSalle, a indiqué que le manque de terrains à Barcelone et les prix élevés font que « les promoteurs immobiliers classiques ont très peu d'activité ».
Caralps a également expliqué que « le marché de la logistique doit être proche du fabricant ou de l'acheteur, et Madrid représente un important marché de consommation ». Il a affirmé que, compte tenu de la différence de prix des terrains en périphérie des deux villes, « il est plus rentable de disposer d'un grand entrepôt à 30 kilomètres de Madrid et de transporter les marchandises par la route jusqu'à Barcelone que d'avoir une grande installation ici même ».
Dans ce contexte, en Catalogne, le marché de la logistique se déplace vers le sud, et plus précisément vers Tarragone, car « il est pratiquement impossible de développer un projet à moins de 30 kilomètres de Barcelone, la rentabilité étant très faible ».
On ne peut pas en dire autant du marché industriel, car il est beaucoup plus facile pour le marché de la logistique de se déplacer vers la périphérie.
Marché industriel de Barcelone
La situation actuelle du marché de l'immobilier industriel à Barcelone et dans sa zone d'influence est marquée par les trois constantes qui ont traditionnellement influencé la région : la rareté des terrains constructibles, la forte concentration de petites et moyennes industries et la forte demande d'entrepôts de surface de petite et moyenne taille (de 300 à 1 000 mètres carrés).
Ces caractéristiques du marché industriel ont entraîné une hausse des prix des entrepôts. Le prix de base a atteint environ mille euros le mètre carré, ce qui représente une augmentation spectaculaire ces dernières années : il était de 600 euros il y a dix ans et de 800 euros il y a cinq ans. En 2003, on a observé des cas isolés aux abords de la Zona Franca (zone franche) ou à Hospitalet où les prix ont atteint 1 500 euros le mètre carré, un record absolu.
Caralps a souligné que le marché industriel s'est étendu à toute la zone métropolitaine de Barcelone et que « celle-ci est devenue une zone de premier plan ».
Le manque de terrains disponibles a également entraîné une recrudescence de la construction de bâtiments industriels comportant un rez-de-chaussée et un ou deux étages. Ce phénomène est déjà observable dans des zones comme Badalona et Mataró. Cette situation est loin d'être idéale pour l'industrie, et la tendance devrait être inverse : construire systématiquement sur un seul niveau avec de hauts plafonds. Or, la tendance actuelle, comme dans les années 80, est à la construction de ce que l'on appelle des « usines industrielles ».
D'après le rapport de Jones Lang LaSalle, le marché européen se caractérise par une forte demande des investisseurs en immobilier industriel, et une concurrence intense pour les biens modernes de la plus haute qualité. La transparence du marché s'accroît, et l'offre d'investissements de grande envergure, notamment de nouveaux complexes logistiques, est en hausse.
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