Secteur immobilier : Les parcs logistiques gagnent du terrain en Espagne

D'après un article du département industriel du cabinet de conseil immobilier Cushman & Wakefield, les fonds d'investissement américains et surtout européens ont investi le marché industriel espagnol, attirés par sa forte rentabilité et son potentiel de croissance, encore important pour rattraper les autres pays, notamment dans le secteur de la logistique. Parallèlement, le cabinet de conseil King Sturge a présenté à Madrid un rapport sur les principaux secteurs d'intérêt pour les investisseurs.

Ces dernières années, l'Espagne a vu se concrétiser les caractéristiques générales nécessaires au développement de parcs logistiques attractifs pour les opérateurs. Ces projets sont abordés avec un sérieux croissant, exigeant une connaissance approfondie de la logistique et du transport de la part des promoteurs et des entreprises de construction impliqués.

Jusqu'à récemment, les caractéristiques essentielles des activités liées aux transports étaient mal comprises, et toutes ces activités, en plus des activités typiquement industrielles, étaient regroupées dans des parcs industriels peu fonctionnels et insuffisants.

La grande hétérogénéité des entreprises implantées dans ces zones, ainsi que l'infrastructure dont elles disposaient, faisaient que la coexistence avec les entreprises industrielles entravait considérablement les autres activités voisines et, en particulier, celles liées au transport et à l'entreposage.

Par conséquent, les évolutions récentes montrent une spécialisation croissante des parcs industriels, en fonction des activités qui y sont exercées. On peut ainsi distinguer : parc d’activités, parc d’activités commerciales, parc technologique, parc industriel, parc commercial et parc logistique.

D'après l'article de Cushman & Wakefield mentionné précédemment, pour qu'un projet logistique soit accepté par les opérateurs, son emplacement doit être soigneusement choisi. Il doit s'agir d'une zone dotée d'un site facilement identifiable et de larges routes facilitant les manœuvres.

De plus, l'intermodalité entre le rail et la route est de plus en plus appréciée, car elle réduit les coûts pour les opérateurs et offre une autre option pour le transport de marchandises à faible coût.

Barcelone ou Madrid ?

À partir de données actualisées jusqu'à fin du troisième trimestre de cette année, le cabinet de conseil King Sturge a mené une étude sur les marchés de l'immobilier de bureaux, d'investissement et industriel à Madrid et à Barcelone. Les conclusions de ce rapport mettent en lumière les différences de prix, de demande et d'offre entre ces deux marchés.

Alors que la valeur des terrains industriels à Madrid a augmenté de 30 %, à Barcelone, la hausse n'a été que de 15 %, soit exactement la moitié. Ceci explique pourquoi les loyers fonciers à Barcelone ont moins baissé qu'à Madrid au cours du troisième trimestre.

Sur le marché des bureaux, certaines disparités sont également visibles. Par rapport à l'année précédente, le taux d'absorption est supérieur de 25 % à Madrid. Ce chiffre est négatif à Barcelone, où il a diminué de 10 % au troisième trimestre par rapport à l'année précédente. Dans les deux villes, les loyers des bureaux ont baissé au cours des douze derniers mois, de 7 % à 15 % à Madrid et de 6 % à 13 % à Barcelone.

Cependant, on observe également des similitudes entre les deux marchés industriels. Dans les deux cas, la pénurie de terrains industriels disponibles oriente le développement vers d'autres régions.

À Madrid, la rareté des terrains industriels oriente les nouveaux projets immobiliers vers Tolède et Guadalajara. En Catalogne, ce mouvement s'opère vers la région de l'Alt Penedès et la province de Gérone. Ainsi, les villes espagnoles suivent la tendance observée chez leurs homologues européennes, comme Paris, où la rentabilité des biens immobiliers situés en périphérie atteint déjà 9 %.

Prévisions pour 2004

Selon des sources chez King Sturge, la rareté de biens immobiliers de qualité et rentables, la forte liquidité des investisseurs, la hausse des prix et la baisse des marges étaient les caractéristiques qui ont marqué le marché immobilier espagnol à la fin de 2003.

Selon John Thompson, directeur des investissements de King Sturge, pour l'année qui commence, « tant que les taux d'intérêt resteront stables, les tendances observées en fin d'année se poursuivront ».

D’ici là, selon les prévisions de ce cabinet de conseil international en immobilier, les principaux secteurs d’intérêt pour les investisseurs resteront les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les plateformes logistiques.

D'après un article du département industriel du cabinet de conseil immobilier Cushman & Wakefield, les fonds d'investissement américains et surtout européens ont investi le marché industriel espagnol, attirés par sa forte rentabilité et son potentiel de croissance, encore important pour rattraper les autres pays, notamment dans le secteur de la logistique. Parallèlement, le cabinet de conseil King Sturge a présenté à Madrid un rapport sur les principaux secteurs d'intérêt pour les investisseurs.

Ces dernières années, l'Espagne a vu se concrétiser les caractéristiques générales nécessaires au développement de parcs logistiques attractifs pour les opérateurs. Ces projets sont abordés avec un sérieux croissant, exigeant une connaissance approfondie de la logistique et du transport de la part des promoteurs et des entreprises de construction impliqués.

Jusqu'à récemment, les caractéristiques essentielles des activités liées aux transports étaient mal comprises, et toutes ces activités, en plus des activités typiquement industrielles, étaient regroupées dans des parcs industriels peu fonctionnels et insuffisants.

La grande hétérogénéité des entreprises implantées dans ces zones, ainsi que l'infrastructure dont elles disposaient, faisaient que la coexistence avec les entreprises industrielles entravait considérablement les autres activités voisines et, en particulier, celles liées au transport et à l'entreposage.

Par conséquent, les évolutions récentes montrent une spécialisation croissante des parcs industriels, en fonction des activités qui y sont exercées. On peut ainsi distinguer : parc d’activités, parc d’activités commerciales, parc technologique, parc industriel, parc commercial et parc logistique.

D'après l'article de Cushman & Wakefield mentionné précédemment, pour qu'un projet logistique soit accepté par les opérateurs, son emplacement doit être soigneusement choisi. Il doit s'agir d'une zone dotée d'un site facilement identifiable et de larges routes facilitant les manœuvres.

De plus, l'intermodalité entre le rail et la route est de plus en plus appréciée, car elle réduit les coûts pour les opérateurs et offre une autre option pour le transport de marchandises à faible coût.

Barcelone ou Madrid ?

À partir de données actualisées jusqu'à fin du troisième trimestre de cette année, le cabinet de conseil King Sturge a mené une étude sur les marchés de l'immobilier de bureaux, d'investissement et industriel à Madrid et à Barcelone. Les conclusions de ce rapport mettent en lumière les différences de prix, de demande et d'offre entre ces deux marchés.

Alors que la valeur des terrains industriels à Madrid a augmenté de 30 %, à Barcelone, la hausse n'a été que de 15 %, soit exactement la moitié. Ceci explique pourquoi les loyers fonciers à Barcelone ont moins baissé qu'à Madrid au cours du troisième trimestre.

Sur le marché des bureaux, certaines disparités sont également visibles. Par rapport à l'année précédente, le taux d'absorption est supérieur de 25 % à Madrid. Ce chiffre est négatif à Barcelone, où il a diminué de 10 % au troisième trimestre par rapport à l'année précédente. Dans les deux villes, les loyers des bureaux ont baissé au cours des douze derniers mois, de 7 % à 15 % à Madrid et de 6 % à 13 % à Barcelone.

Cependant, on observe également des similitudes entre les deux marchés industriels. Dans les deux cas, la pénurie de terrains industriels disponibles oriente le développement vers d'autres régions.

À Madrid, la rareté des terrains industriels oriente les nouveaux projets immobiliers vers Tolède et Guadalajara. En Catalogne, ce mouvement s'opère vers la région de l'Alt Penedès et la province de Gérone. Ainsi, les villes espagnoles suivent la tendance observée chez leurs homologues européennes, comme Paris, où la rentabilité des biens immobiliers situés en périphérie atteint déjà 9 %.

Prévisions pour 2004

Selon des sources chez King Sturge, la rareté de biens immobiliers de qualité et rentables, la forte liquidité des investisseurs, la hausse des prix et la baisse des marges étaient les caractéristiques qui ont marqué le marché immobilier espagnol à la fin de 2003.

Selon John Thompson, directeur des investissements de King Sturge, pour l'année qui commence, « tant que les taux d'intérêt resteront stables, les tendances observées en fin d'année se poursuivront ».

D’ici là, selon les prévisions de ce cabinet de conseil international en immobilier, les principaux secteurs d’intérêt pour les investisseurs resteront les immeubles de bureaux, les centres commerciaux et les plateformes logistiques.