Aujourd'hui, les centres commerciaux sont devenus des outils d'aménagement urbain, tant en périphérie qu'en centre-ville. L'Espagne et le Portugal connaissent actuellement une période de réorganisation urbaine. Rien qu'en Espagne, 25 nouveaux centres commerciaux ont été construits au cours des huit premiers mois de 2003. Le Portugal, quant à lui, est un marché méconnu de nombreux investisseurs, mais qui recèle un fort potentiel.
Selon la dernière étude du cabinet de conseil immobilier international Jones Lang LaSalle, les chiffres observés au cours des deux premiers trimestres de 2003 suggèrent que cette année sera encore plus prolifique que la précédente en matière d'ouverture d'espaces commerciaux en Espagne.
Au cours des deux premiers trimestres de 2003 seulement, 25 nouveaux magasins ont ouvert leurs portes et sept ont été agrandis, soit des augmentations respectives de 79 % et 75 % par rapport à la même période de l'année précédente. Les régions ayant enregistré le plus grand nombre d'ouvertures durant cette période ont été Madrid, la Communauté valencienne, les îles Canaries, l'Andalousie et La Rioja, qui ont connu une forte augmentation de leur densité commerciale.
Parmi les ouvertures réalisées en Espagne en 2003, Xanadú, inauguré en mai dernier, fait figure d'exemple, au même titre qu'El Muelle à Las Palmas, Parque Rioja à Logroño et Plaza Mar 2 à Alicante. Concernant les ouvertures futures, les perspectives restent très optimistes, tant en termes de nombre de centres commerciaux que de surface de vente prévue, avec 140 projets jugés très viables d'ici 2007. Du point de vue de leur typologie, on observe une nette préférence pour les parcs commerciaux, qui regroupent tous types d'espaces commerciaux et de loisirs, avec une attention particulière portée aux magasins de taille moyenne, aux côtés des grands centres commerciaux régionaux. Par conséquent, les grands complexes commerciaux continueront de se multiplier.
Le rapport de Jones Lang LaSalle souligne que les loyers ont augmenté ces derniers mois dans les principaux centres commerciaux de Madrid, en raison de la commercialisation actuelle de complexes emblématiques tant dans le centre-ville que dans d'autres quartiers, tels que Príncipe Pío ou Plaza Norte 2. À Barcelone, les loyers sont restés stables pour les centres commerciaux de premier plan, tandis que, comme à Madrid, il est plus difficile de les maintenir dans les centres secondaires.
Les loyers des commerces de premier ordre ont quant à eux connu une hausse moyenne d'environ 10 % à Madrid, tandis qu'ils sont restés stables à Barcelone. Comparées aux autres marchés européens, Madrid et Barcelone affichent des loyers inférieurs à la moyenne. Il est donc raisonnable de penser que les loyers continueront d'augmenter dans les prochains mois.
Portugal, le grand inconnu
Malgré le potentiel de croissance du secteur de la construction dans le pays voisin et le potentiel de croissance des prix et de la rentabilité sur des marchés tels que les centres commerciaux, le Portugal reste largement méconnu des investisseurs espagnols.
Les projets actuellement gérés par des sociétés espagnoles opérant au Portugal concernent les secteurs des bureaux et du commerce de détail, en raison des perspectives de rentabilité plus élevées offertes par les marchés portugais. Du fait de la taille réduite du marché, encore restreinte par sa nouvelle loi sur le bail (qui autorise les locataires à quitter les lieux moyennant un préavis de neuf jours), les investisseurs exigent des rendements plus élevés, de l'ordre de 77,25 %, explique Marcus Lemli, responsable des investissements chez Jones Lang LaSalle.
Le marché des bureaux de Lisbonne représente 2,5 millions de mètres carrés, soit la moitié de celui de Barcelone et le tiers de celui de Madrid. Son potentiel commercial s'est considérablement accru au cours de l'année écoulée avec l'arrivée d'investisseurs internationaux, qui concurrencent désormais les fonds immobiliers portugais. Cet intérêt s'explique par l'adhésion du Portugal à l'UE, des rendements attractifs, la disponibilité de nouveaux espaces de bureaux, une nouvelle législation encadrant les loyers et la présence croissante des multinationales, selon Healey & Baker. Les prévisions de CB Richard Ellis concernant le rendement des investissements dans les projets de bureaux et de commerces tablent sur un taux de 7 % pour les deux marchés.
Le taux de vacance est actuellement de 1 % et le manque d'espaces de bureaux de qualité est devenu un problème sérieux, auquel on s'attaque également, comme en Espagne, par le développement de zones traditionnellement éloignées du quartier des affaires.
Investissements communs de placement
Certaines sociétés immobilières espagnoles ont effectivement choisi d'intégrer le Portugal à leur marché ibérique dans le cadre de leur stratégie commerciale. C'est le cas de Metovacesa, qui a inauguré le centre commercial Fontes Picoas dans la capitale en novembre 1998.
À Porto, par ailleurs, il existe également un projet visant à promouvoir quelque 52 000 mètres carrés de terrain commercialisés par le cabinet de conseil espagnol American Appraisal, situés dans le quartier de Nova Centralidade et appartenant au gouvernement portugais.
Des investissements sont également réalisés dans l'autre sens. La société portugaise Sonae Imobiliária mise sur l'Espagne. Il y a quelques mois, elle a annoncé la création du Fonds Sierra, un fonds d'investissement immobilier doté de 1.080 milliard d'euros de capitaux propres. Parmi ses objectifs figure la poursuite de sa croissance, notamment grâce au développement de nouveaux centres commerciaux en Espagne. « Le marché espagnol est important tant par sa taille que par ses caractéristiques communes avec le Portugal », explique Álvaro Portela, PDG de l'entreprise. « Cela nous permet de tirer pleinement parti de notre expérience », ajoute-t-il. Outre l'Espagne, Sonae Imobiliária prévoit d'ouvrir des centres au Portugal, en Allemagne, en Grèce, en Italie et en Autriche. Son activité principale est le développement, l'investissement et la gestion de centres commerciaux et de loisirs. De fait, l'entreprise a réduit toutes ses activités non liées aux centres commerciaux.
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